Уколова Ирина

Уколова Ирина

Третье мнение или по мотивам триллера об умершей жене и ее квартире.

Доброго времени всем!

Уже два уважаемых юриста высказали свое мнение по поводу Определения СКГД ВС РФ от 18.12.2018 №5-КГ18-228 ( Роман Тамаев https://zakon.ru/blog/2019/1/11/smert_prodavca_do_registracii_prava_sobstvennosti_pokupatelya__kommentarij_k_opredeleniyu_skgd_vs_rf#comment_483327) и Сергей Будылин ( https://zakon.ru/blog/2019/1/17/delo_o_mertvoj_zhene_i_moskovskoj_kvartire#comment_483305)

Не удержалась и я высказать свое мнение по поводу данного Определения и разгоревшихся споров вокруг него.

Итак,
Вопрос номер 1 — Возникло ли право собственности у покупателя в отсутствие государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю?

Ответ: Нет.

Согласно п. 2 ст.8.1. ГК РФ… Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимость устанавливается положениями ст.131 ГК РФ.
Момент приобретения права по договору определен п.2 ст.223 ГК РФ …. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. п.1. ст.551 ГК РФ устанавливает, что …переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Поэтому те случаи, которые установлены законом для иного момента возникновения права (например, п 4 ст.218 ГК РФ, п.4 ст.1152 ГК РФ — с момента выплаты пая в потребительском кооперативе, со дня открытия наследства…), к данному случаю не применимы. Кроме того, никакие иные случаи момента возникновения прав не может устанавливать Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», т.к. данный закон по своей сути ( см.п.1. ст.1 данного закона) является процедурным, процессуальным законом, описывающим порядок государственной регистрации прав и внесения записей в ЕГРН. Что-то вроде АПК или ГПК для порядка обращения в суд.

Таким образом, в отсутствие государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю никакого права собственности даже при заключенном договоре купли-продажи у покупателя не возникло. Надеюсь, с данными выводами спорить коллеги не будут.

Вопрос номер 2 — КАК зарегистрировать переход права собственности Покупателя по заключенному и исполненному (в части передачи недвижимости и оплате) договору купли-продажи недвижимости в случае смерти Продавца и отсутствию у Продавца наследников?

Ответ: Только в судебном порядке.
Согласно п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»… При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитывать следующее: Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд… Учитывая, что в функции государственного регистратора не входит проверка наличия или отсутствия наследников на недвижимое имущество, и доказать данный факт Продавцу также крайне затруднительно, совершенно логично, что государственные регистраторы отказывали в подобной регистрации, не имея возможности подтвердить законность перехода права собственности. Пусть суды разбираются. Что, лично мне, представляется законным и справедливым. Зачем вносить в ЕГРН то, что представляется крайне сомнительным?

Об этом же говорится в обсуждаемом Определении СКГД ВС РФ от 18.12.2018 №5-КГ18-228 …. при отсутствии продавца ЕДИНСТВЕННЫМ способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершённой с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании СУДЕБНОГО РЕШЕНИЯ при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости…

Вывод: Все в суд!!!

Нappy end.

Уколова Ирина

Уколова Ирина

О бедном кредиторе замолвите слово.

Определение ВС РФ, о котором я расскажу ниже, показалось мне несправедливым с человеческой точки зрения. В моем понимании, юрист должен быть не только профессионалом, но и справедливым человеком.

Как следует из текста Определения между юридическими лицами был заключен договор займа. Должник в срок деньги не отдал. И кредитор обратился в суд. В период рассмотрения дела в суде в отношении должника вводится процедура наблюдения. Следовательно, рассмотрение иска в порядке общего производства по выбору кредитора подлежит либо приостановлению и рассмотрению в рамках банкротного дела, либо, если такого ходатайства от кредитора не получено, суд рассматривает иск дальше. Кредитор, не заявляя ходатайства о приостановлении производства по делу, обращается в суд в рамках дела о банкротстве. Просит включить свои требования в реестр требований кредиторов, однако получает от суда отказ. Определение суда об отказе во включении в реестр требований обжалуется им во все возможные инстанции, но остается в силе. Тогда кредитор предпринимает попытку доказать, что он все же кредитор и имеет право требования к должнику. И ему в суде в порядке общего (а не банкротного) производства это удается.

Получив решение суда о взыскании долга, кредитор снова обращается в суд в рамках уже банкротного дела и опять поднимает вопрос о включении его в реестр требований кредиторов.Теперь же у него имеется вступившее в законную силу решение суда о взыскании долга. И суд в рамках банкротного дела включает его требования в реестр требований кредиторов.

Основная мотивация пересмотра решения ВС такова: не могут дважды в разных производствах рассматриваться одни и те же обстоятельства и выноситься по ним противоположные по существу решения. И несмотря на то, что в Определении не имеется ссылки на абз.3 п.29 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», согласно которому …в случае противоречия судебных актов, вынесенных в рамках дела о банкротстве и в рамках дела в порядке общего производства, суд, рассматривающий дело о банкротстве, руководствуется принятым в рамках дела о банкротстве судебным актом, ВС РФ приходит к таким же выводам.

У меня же возникают после прочтения Определения следующие вопросы:

1. Что теперь делать бедному кредитору?
Наличие задолженности подтверждено вступившим в законную силу решением суда, имеющего обязательную силу для ВСЕХ организаций и должностных лиц. Однако кредитор не может быть включен в реестр, т.к. ранее определением суда в рамках банкротного дела (кстати, тоже обязательным для исполнения всеми и всюду :)) ему уже отказали. Исполнительный лист по таким делам не выдается. Куда идти с таким решением и как его исполнять?

2. Не кажется ли вам, что кредитор в таких случаях оказывается в достаточно жалком состоянии? И замолвить за него слово некому? Решение суда есть. А прав — нет.

Возможно все же более справедливым видится такое положение:

— Если законом допускается выбор истца, где ему рассматривать требование о взыскании долга, то решение суда о наличии долга, принятое в рамках общего производства, и вступившее в законную силу позднее, чем определение об отказе во включении в реестр кредиторов, должно быть учтено в рамках банкротного дела и суд обязан включить данное требование в реестр требований кредиторов. Иначе какую силу имеет решение суда? И как быть с обязательностью его исполнения ВСЕМИ лицами и организациями на территории РФ?

— Для того, чтобы действительно не допускать рассмотрения одного и того же иска в разных производствах, то в ЗАКОНЕ (а не в Пленумах и Определениях ВС РФ) должен быть ясно и четко установлен запрет на рассмотрение иска в порядке общего производства с момента введения любой банкротной процедуры. Причем также только в законе должна быть установлена ответственность за несоблюдение данного запрета — неприменение решения суда, вынесенное в рамках общего производства после введения банкротной процедуры, в деле о банкротстве.

Вот такие мои мысли о праве кредитора.

Уколова Ирина

Уколова Ирина

Без границ или слон получился вдруг.

На днях обсуждали с коллегой Определение Верховного Суда РФ от 16.10.2018 N 5-КГ18-219. Возможно мы с ней обе что-то не понимаем. Однако для меня своеобразен и очень креативен:)) вывод ВС РФ о том, что пограничная служба РФ, не являясь юридическим лицом, может быть истцом и ответчиком в суде самостоятельно. Может кто-то сможет разъяснить мне, что значит следующая ссылка суда в Определении.

Расширенное понятие организации дано в Национальном стандарте Российской Федерации ГОСТ Р ИСО 14001-2016, утвержденным приказом Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии от 29 апреля 2016 г. N 285-ст, в пункте 3.1.4 которого под организацией понимается лицо или группа людей, связанные определенными отношениями, имеющие ответственность, полномочия и выполняющие свои функции для достижения их целей. В примечании к данному пункту отражено, что понятие организации включает в себя, но не ограничивается следующими примерами: индивидуальный предприниматель, компания, корпорация, фирма, предприятие, орган власти, товарищество, благотворительное учреждение, а также их часть или их объединение, вне зависимости от того, являются они юридическим лицом или нет, государственными или частными.

Причем здесь этот стандарт и решение вопроса о праве Пограничной службы РФ участвовать в суде в качестве истца или ответчика? Всегда считала, что истцом и ответчиком в суде может быть только юридическое лицо, причем в организационно-правовой форме, установленной ГК РФ.

Какие границы установлены для данного субъекта права?

Или назовись по стандарту (тоже еще вопрос- что это за источник права) организацией и всё- границы открыты — хочешь в суд обращайся, хочешь — какие иные преференции получай.

А с коллегой …мы поговорили и решили…что закон, как волшебная палочка. Она (волшебная палочка) не плохая и не хорошая.

Она- такая, какой ее делает владелец палочки. Взмахнет такой человек палочкой и появится организация в судебном процессе, взмахнет другой раз …и исчезнут границы и основы понимания закона.

Вот и говорите потом, что в праве все понятно :))

Уколова Ирина

Уколова Ирина

И Вас... услышат.

Приказ Минэкономразвития России от 24.09.2018 N 514

«Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости»

Зарегистрирован в Минюсте России 29.12.2018 N 53245. Вступает в силу 02.03.2019.

п.24 Кадастровая стоимость земельного участка, образованного путем объединения земельных участков, перераспределения земельных участков (преобразуемые земельные участки) и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случае если вид разрешенного использования такого земельного участка соответствует виду разрешенного использования одного из преобразуемых земельных участков, кадастровая стоимость которых установлена, определяется путем умножения площади такого участка на наименьший из удельных показателей кадастровой стоимости преобразуемых земельных участков соответствующего вида разрешенного использования.

Прочитала этот пункт и очень обрадовалась. Мы с моим клиентом дошли до ВС РФ, оспаривая положения ранее действовавшего приказа МЭР, предусматривающие сохранение значений оспоренной кадастровой стоимости только для случаев разделения и выделения земельных участков. У нас же был случай перераспределения. Нам тогда в признании незаконности положений Приказа отказали. Не стали применять аналогию закона. Однако, понимая несправедливость действующих норм, пообещали, что он будет изменен и дополнен. И случаи перераспределения земельных участков будут в него включены. Включили!!! Поэтому….нужно. Нужно отстаивать свои права!!! УРА!